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     故事与法

探究小产权房合理性与合法性
发布日期:2015-11-23 16:27:52   浏览次数:

 

     [摘要]“ 小产权房”在市场上的热销,引起了政府部门和学界的广泛关注。本文从“小产权房”存在的合理性与合法性进行分析,对解决“小产权房”问题提出了自己的看法。

一、小产权房定义与特征

    小产权房又称为乡产权房,是指建设在农村集体土地上的商品性住宅,一般由乡镇/村委会与开发商合作建设,或由乡镇、村委会自行开发建设,亦有小部分由村委会审批、村民自行建设,以较低的价格向村民以外的城市居民进行销售。这些房屋的土地使用没有经过国家的规划、审批手续,也没有缴纳土地出让金等费用,故不能获得国家房管部门颁发的房屋所有权证,其产权证只是由乡镇政府或村委会所颁发,故此称为乡产权。相对于直接受法律保护的商品房所有权,这样的产权性质以及所受到的产权保护比较小,所以亦称为小产权房。小产权房与大产权房相比存在诸多不合法:第一,用地不合法。小产权房直接在集体土地上开发建设,未经过国家征地程序,未办理土地出让手续并未按规定上缴给国家土地出让金和税费,属于非法用地。第二,开发建设程序不合法。开发建设和出售商品房,需要具备土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证。而小产权房的开发建设均无相关手续。第三,产权不合法。在我国只有县级以上人民政府房产管理部门才有权颁发房屋所有权证书,而小产权房实质上是无产权。

二、“小产权房”存在的合理性分析

    首先小产权房有助于增加农民收益,促进城乡统筹发展。当前,我国农民的经济收益的基本形式限于农业经营收益和近年来逐渐增加的外出打工形成的收入。而农村经营分散、生产水平低下,农业经营收益十分有限,外出打工的收入则因工作性质和劳动力市场的供求关系决定而不会高。兴办乡镇企业虽然可以使用农村集体建设用地,对于农民本质上仍然属于农业经营收益和打工收入。小产权房在集体土地上直接开发销售而未经土地征收环节,农民集体无论作为开发主体、投资人还是集体土地使用权的出让者,都可以从中获取较高的土地收益。

    其次,小产权房有助于完善我国城市住房保障体系。小产权房在解决住房问题上最明显的作用在于,增加了房屋的市场供应量,并且使房屋市场更加多元化。小产权房入市形成了普通商品房、经济适用房、廉租房、小产权房等各种类型并存的情形。市场供应量的增加,有利于平抑房价,缓解购房者的压力。

    最后,小产权房有利于土地一级市场的竞争,平抑地价。成熟的市场应当具有竞争充分、竞争公平、竞争多元化等特点。目前我国实行的国有土地一级市场垄断,本质上抑制、消除了竞争,导致不公平价格。同时还导致房地产开发用地来源的单一,扭曲了城市房地产开发中土地的供求关系,进一步导致房价的居高不下。小产权房的出现则打破了国有土地垄断土地市场的格局,增加集体所有土地作为建设用地的供给者,增加土地的供应量,有利于平抑地价,使土地一级市场良性发展。也有利于从根本上遏制现存的商品房价格暴增现象。

三、小产权房存在的法律依据

    《宪法》第 8 条规定:参加农村集体经济组织的劳动者,有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山。《宪法》第 10条也规定:农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有,宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。这是《宪法》对集体土地的所有权和经营权的明确表述,《宪法》并没有对集体土地经营权加以禁止,只是要求在法律规定的范围内,这就为修改相关法律使小产权房合法化提供了宪法依据。

    我国《土地管理法》第 43 条第 1 款的规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。”同时,该法第 63 条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。这些条款都为认定小产权销售违法提供了法律依据。

    《物权法》第 39 条规定:所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第 3 条第 3 款规定:国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利;第 4 条规定:国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。那么为什么对国家所有的土地和集体所有的土地设立不同的保护规则,即只允许国有土地进入一级市场交易而集体土地不能呢?从现有的法律规定没有正当的理由对集体所有的土地进行限制,只是我国长期以来的习惯做法,这种做法已不适合当前实际,亟需改革。农民与开发商享有同等的法律地位和权利,在村集体土地上建造的房屋和在国有土地上建造的房屋同样应有权属证明。

四、加快“小产权房”合法化进程,实现利益均衡

    目前,我国农地产权流转市场的局限性是限制小产权房合法化的关键因素。因此,只有在制度上和立法上完善我国的农地流转市场,促进小产权房合法化,才能尽快解决小产权房问题。霍姆斯说过:“一个健全的法律,首先应该回应社区人们的真实感受和要求,无论这种感受和要求是对还是错。如果法律不帮助人们,人们从法律之外的行为来满足自己复仇的激情时,法律就别无选择,就只能满足这种渴求本身,并因此来避免私人报复的更大邪恶。”

 

    因此,加快对小产权房的处理是一种对现有土地格局进行调整的契机,一方面确认既成事实维护社会的安定,另一方面开立法的先河,可以为进一步的现代化进程创造良好的制度基础。

 

    编辑概况:龚文飞,www4166com-金沙澳门官方4166-金沙网站手机版专职律师,毕业于贵州民族大学,法律硕士。主攻合同法,企业法,债法。



 



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