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     公堂论剑

门之争――商品房买卖合同重大误解撤销之诉
发布日期:2015-11-23 16:22:06   浏览次数:

 案情回顾:

        20101122日,林生与宜昌某开发企业签订《商品房买卖合同》,约定林生以银行按揭方式购买宜昌某楼盘17#[]11713号房,建筑面积共134.03平方米,单价5001.28元,房款合计670321元,开发企业应于20121230日前交房。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同附件为商品房及所在楼层平面图、立面图、分户平面图。合同及相关附件均由林生签名捺印、由开发企业加盖印章。合同签订后,林生于当日支付首付款201321元。之后,林生向银行申请住房按揭贷款469000元,于20101211日支付给开发企业。2013321日,开发企业向林生下达《收(验)楼通知书》。2013328日,林生向开发企业交纳房屋维修基金4011.90元后,随开发企业工作人员前去验房。验房过程中,林生发现该房屋大门设计不在入户大厅内部,而是改在生活阳台处,局促狭小,上面是三十二户业主的生活阳台,进出存在严重安全隐患,与其购买初衷相悖。林生找到开发企业原售楼人员王小姐,王小姐明确告诉林生她也是刚知道此房屋的入户门在阳台处,原来卖房时确实不知道。林生与开发企业多次协商未果,委托金沙网站所焦华蓉律师担任其诉讼代理人,向开发企业主张权利。

律师办案:

        接受委托后,代理人认真查阅了所有案件材料,并到开发企业找原售楼小姐等人调查取证。综合全部证据材料并与林生进行充分的沟通后,代理人认为,林生与开发企业签订《商品房买卖合同》时存在重大误解,遂基于以上事实依法提起诉讼,请求判令撤销双方签订的《商品房买卖合同》,判令开发企业返还购房款670321元、房屋维修基金4011.9元、并赔偿全部利息损失。

        开发企业辩称,原、被告签订的《商品房买卖合同》清晰标明了入户门的位置,未误导原告,被告所建商品房与图纸一致,合同经原、被告签字确认,属有效合同。入户门的位置不影响原告正常居住使用、未给原告造成巨大经济损失,房屋不存在质量问题。原告即使享有撤销权,其应当自20101122日起在一年内行使权力,现在起诉已超诉讼时效。

焦华蓉律师代理意见:

        1、原、被告签订合同时原告对入户门的位置存在重大误解,依照《合同法》第五十四条的规定,应当予以撤销。原告在签订合同前,售楼员向其出示了标准层平面示意图,该标准层平面示意图中的3号房与其他房屋一样,入户门位置清楚的显示在入户大厅内。售楼员带原告看了3号房样板间,样板间入户门与标准层平面示意图一致。且合同签订时17号楼已经在建,售楼员将原告带到现场看了,如图显示的入户门是打开的(验房后原告提出异议时,被告方说明说那个是施工通道,是为了施工方便,房屋建好后就封上了)。图、样板间、实际施工现场这三个方面都一致,售楼员对实际上1713号房屋的入户门与其他房屋不一致的情况不知情(售楼员也是交房的时候才知道的),也就不可能告知原告。所有关于入户门的指向都是一致的情况下,原告对入户门位置也不可能再产生疑问,当然认为入户门在正常的位置。《商品房买卖合同》附件中的平面示意图亦未明确标示,根本看不出入户门在阳台处。以上所有环节均导致原告认为1713号房屋入户门在入户大厅内,而并非在交房时实际所在的位置。这就是原告对入户门位置产生的重大误解,这一误解直接导致原告作出了购买1713号房屋这一意思表示,如果售楼员当初向原告说明入户门的位置,原告购房比较早,可供选择的户型也很多,原告就不会购买1713号房屋。

        2、原告知道撤销事由是在2013328日交房验房时,起诉在法定时效期间内。被告向原告送达的收(验)楼通知书落款时间是2013321日,通知的收(验)楼时间为2013323日,原告实际到被告处收(验)楼时间是2013328日,有被告开具的维修基金发票为证。

        3、合同撤销,被告存在过错,应当承担缔约过失责任。原告对入户门的位置存在重大误解是因为被告的售楼员也不知道1713号房屋入户门在设计上与17栋其他房屋不一致(1713号房开门在阳台处,不经过入户大厅,其他房屋均从入户大厅进入,在入户大厅内),因此未告知原告。说明被告对售楼员的业务培训不到位,售楼员的不知情实际上就是被告存在过错。售楼员在未完全了解1713号房屋设计的情况下,致使原告认为包括房屋入户门在内的所有条件均符合其要求,产生了重大误解,从而签订了购房合同。因被告在缔约过程中存在过错,缔约过失责任在于被告,被告应当承担缔约过失责任。《合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。合同依法撤销后,因原告还未收房,房屋实际上还在被告处,被告应返还原告全部购房款、房屋维修基金。且因被告存在过错,被告还应赔偿原告的房屋贷款利息损失及房屋增值部分损失。

法院判决:

        法庭经审理认为,本案争议的焦点是原、被告签订《商品房买卖合同》时是否存在重大误解的情形。原、被告签订合同时,涉诉房屋尚未建成,原告作为消费者,对其所购房屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述中得知。但被告未将17栋首层房屋详细结构以及大门准确位置通过样板房、平面图或其它书面及口头方式告知原告,合同附件一中涉诉房屋的分户平面图没有标示出房间大门位置,被告也未告知原告17栋首层与标准层之间的差异,导致原告在签订合同时未认识到其购买的房屋的大门与标准层房屋存在结构差异。从房屋建成后的情况看,涉诉房屋的大门未经过入户大厅而位于房屋生活阳台处,楼上是31户居民生活阳台,确实存在空间狭小、不安全等因素。在通常情况下,原告根据最初提供的信息以及对房屋空间结构的想象,与房屋情况确有较大差距。故原告主张其在购买房屋时对房屋大门位置存在重大误解,本院予以支撑。原告据此请求撤销双方签订的《商品房买卖合同》符合法律规定。合同撤销后,被告应当向原告返还已付购房款670321元、房屋维修基金4011.90元。对于合同被撤销给原告造成的已付购房款的利息损失(包括按揭贷款已偿还利息),也应由被告承担。原告验房当日才知道房屋的实际结构,根据法律规定,撤销权的行使应当自当事人知道或者应当知道撤销事由之日起计算,故原告起诉时并未超过法律规定的一年诉讼时效。

办案心得:

        作为律师,接受当事人的委托后,应该做一个全盘的规划,简单的案件可能一目了然,但复杂一点的案件,就会有几天甚至更长时间的思考,找到一个切实可行,让当事人有最大胜算的方案。刚接到这个案子时,曾经有同仁认为应该打违约之诉,代理人也权衡过。但仔细分析案情后,发现证明开发企业违约难度很大,比如分户平面图没有入户门的明确标示,如果开发企业拿出备案的图纸中入户门位置与验房时入户门位置一致,那么我方必输无疑;而且《商品房买卖合同》约定的违约金非常低,即使胜诉,也无法争取当事人的利益最大化。而打撤销之诉就不一样,本案委托人提交的证据以及代理人调查的证据均指向委托人签订合同时存在重大误解,事实清楚,证据充分,合同撤销后返还购房款并赔偿利息损失,委托人的目的全部可以达到。本案经过一审胜诉,二审维持原判,事实证明代理人的方案获得了成功,委托人非常满意。

   编辑概况:焦华蓉,www4166com-金沙澳门官方4166-金沙网站手机版专职律师,合伙人。毕业于中南财大学法律专业,擅长婚姻家庭、企业法务、房产纠纷、损害赔偿、刑事辩护等。



 



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