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房屋认购合同的法律效力及违约责任
发布日期:2012-8-18 14:09:33   浏览次数:

        认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示,其性质应属于商品房买卖合同的预约合同,与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购书之义务人负有在约定时间按认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的义务,认购义务人若无正当理由拒绝订立本约的,则应承担预约的违约责任和本约的缔约过失责任。

        一、房屋认购书的性质。
        司法实践中一般认为认购书应属于房屋买卖合同的预约合同,与买卖合同之间是预约与本约的关系。首先,认购书是一个独立的合同,它是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议,完全符合《合同法》对“合同”的定义;其次,认购书不是对房屋买卖合同债权的担保,其效力并不依附于房屋买卖合同,故认购书是独立于房屋买卖合同的合同;最后,认购书以“谈判和签约的行为”为标的,是买卖双方就将来签订房屋买卖合同相关事宜的约定,只是对后启签约行为有签约意图的约束,而不是对将来要签约的内容进行先期肯定,更不是对房屋买卖结果进行直接确认,所以也不应属于房屋买卖合同。
        二、房屋认购书的效力。
        按照民法的理论,预约是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议,“因预约所生之债权,与普通之债权具有同一之效力”。 因此,认购书作为本约房屋买卖合同的预约,适用一般合同法的规则。理论界和实务界对于认购书并不能直接产生就本约内容请求履行的法律效力已经基本达成一致,但对于认购书确定的合同义务究竟是什么样的义务,也存在着不同的观点。第一种观点认为,认购书的当事人负有按照认购书约定条件订立房屋买卖合同的义务,且认购书中约定的交易实质性条款不得变更;第二种观点认为认购书的当事人仅负有在约定的时间内就房屋买卖合同的内容进行协商的义务,“哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款,但双方当事人不受其约束,他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务”,如果当事人尽到诚信的谈判义务,即使不能达成本约,也不承担任何责任。
        笔者认为,上述第一种观点更加接近双方当事人订立预约合同的本来目的。从大多数认购书的内容来看,认购书中往往明文约定义务人应当在约定时间内签订房屋买卖合同,这种约定是确定当事人承担合同义务最主要的依据。
        三、违反认购书约定拒不订立房屋买卖合同所应当承担的法律责任。
        认购书是独立的、与房屋买卖合同并存且附有债权性质的一种契约形态,“预约既为契约的一种,除有特别规定时,自应适用关于一般契约的规定”。因此,违反认购书约定拒绝订立房屋买卖合同,当然应当承担《合同法》第一百零七条规定的 “当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。另外,从本约角度考虑,在本约订立的过程中,义务人拒绝按认购书约定订立房屋买卖合同的行为,本身违反了诚实信用原则,符合《合同法》第四十二条缔约过失责任的构成要件,权利人可以要求对损害进行赔偿。因此,违反认购书约定将同时满足认购书的(预约)违约责任和房屋买卖合同的(本约)缔约过失责任的构成要件,构成违约责任与缔约过失责任的竞合。权利人可选择其一要求义务人承担责任。
        需要特别说明的是,承担违约责任之一的“继续履行”,应当是指认购书权利人只能要求义务人依照认购书约定的条件订立房屋买卖合同,对于双方事前未约定的条件,任何一方不得强迫对方接受。在通常情况下,认购书内容一般仅包括:(1)买卖双方当事人的基本情况;(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);(3)房屋价款计算及支付;(4)定金;(5)签署正式买卖合同的期限。
        笔者认为,认购书之所以能够成为一份房屋买卖合同的预约合同,其至少在预约中明确了本约的签约主体、标的和数量这三个“绝对必备条款”。那么即便《合同法》第十二条列举的其他条款或者《商品房销售管理办法》第十六条列举的其他条款双方在订立本约时未能协商一致,其所造成房屋买卖合同缺失的内容,也是可以在将来由当事人或法院“依法拟制”的,这样便不会妨碍本约的顺利履行。而且只有这样,才有利于教育预约义务人恪守诚信,积极履行订立本约的义务,否则,认购书双方随意以未约定条款不能达成一致而拒绝订立本约房屋买卖合同,将极大的扰乱房屋交易秩序,也违背订立认购书之初衷。
        四、房屋认购书中定金条款的适用
        认购书中有定金条款的,该定金条款的主合同究竟是认购书还是房屋买卖合同呢?笔者认为,定金条款的主合同应该是认购书。因为,定金作为一种担保方式,是以某种债权作为其担保对象的。如视其为房屋买卖合同的担保,则其担保的对象是“出卖人请求买受人支付价款的债权和买受人请求出卖人交付及转移标的房屋的债权”。很明显,房屋买卖合同尚未订立,主合同尚未形成,作为从属的定金担保权也是不可能存在的。而将认购书认定为定金条款的主合同,既符合当事人的真实意思表示,也完全符合担保法的原理,其作用在于担保双方履行订立本约的缔约义务。
        基于以上论述,如果买受人在约定的时间没有与出卖人进行签约谈判,或出卖人在约定的正式签约时间截止之前,擅自将房屋另售他人,对违约方处以定金处罚是不会有任何争议。但如果在约定的正式签约时间,双方进行了签约谈判,但最终没有签订房屋买卖合同,如何判断这其中是否有违约行为,定金条款又该如何适用呢?
        认购书中的定金,在不同的情况下具有不同性质。因此对定金的处理应视合同的具体情况,根据定金的性质和作用,分别按照抵作价款或收回、合同无效返还定金、一方违约而“不予返还”或者“双倍返还”来分别处理。笔者就常见的几种情况进行分析: 
        (1)如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约,买方违约的,定金不予返还;卖方违约的,应双倍返还定金。 
        (2)如果双方在规定的期限内,正式签订合同,则定金在买方履约后,可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中,一方违约的,适用“不予返还”或者“双倍返还”。 
        (3)如果双方都不存在上述第一项的违约行为,仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致,而未能签约的,卖方应把定金全数返还买方。 
        (4)如果因卖方未取得预售(销售)许可证或者买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的,应按无效合同处理,卖方应将定金返还。但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其它损失。 
        (5)如果买方在正式签约时将认购书中确认的条件,如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成,视为卖方违约,应双倍返还定金。 
        (6)若卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格、面积等有修正之权利或声明以正式为准的,应视为合同的主要条款未确定,正式合同如因此不能成立,卖方应将定金及利息返还买方。 
        如一方违反上述公平诚信之原则,导致房屋买卖合同最终无法订立的,本人认为守约方完全有权要求适用定金条款。当然,前边第三点也已经谈到,守约人还可以选择要求违约方继续履行(按照认购书已达成的主要条款签订合同),同时对于未约定的条款要求违约方依公平诚信原则以及符合交易习惯的原则来实行。
        综上,认购书是为了达到订立房屋买卖合同目的的预约合同,其本身独立存在,适用合同法的一般规定。在大量的交易实践中,大家仅需区分导致订立买卖合同失败的原因是否违反诚实公平原则,即可确定当事人是否具有履行认购书的违约责任和订立房屋买卖合同的缔约过失责任,从而选择主张权利的方向和救济方式。
 
        编辑概况:吴勇,金沙网站律师事务所专职律师。毕业于三峡大学法律系,擅长刑事辩护、婚姻法、企业法、损害赔偿、合同法律实务等。


 



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