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李某某拆迁补偿纠纷案
发布日期:2014-6-6 15:58:50   浏览次数:

        这是一起荆州市火车站建设项目引发的拆迁补偿。不得不说,荆州市火车站项目拆迁部门在拆迁过程中相对而言是文明的,程序相对离合法较近。本案当事人找到我时,荆州市房管局的行政裁决书已经作出,当事人特意到宜昌来委托律师代理。经过查阅案卷,实地考察,并充分查阅了相关法律法规的规定,全面考虑当事人的意见后,决定先提出行政复议,行政复议申请书提交后,法院组织了一次听证(这个程序是市政府率先向法院寻求支撑还是其他什么原因不得而知),之后,因我方提出的申请理由合理合法,拆迁部门迫于压力与李某某达成了协议,李某某提出的要求也一一满足。以下附行政复议申请书:

 
行政复议申请书
        申请人李某某,男,汉族,住荆州市荆州区郢城镇荆北村。
        被申请人荆州市房产管理局,住所地荆州市江津西路267号。
        法定代表人谢,该局局长。
        第三人荆州市政府投资工程建设管理中心,住所地荆州市北京西路307号。
        法定代表人李,主任。
        申请事项:依法撤销被申请人作出的荆房裁字2011第01号行政裁决书;2、请求合理合法裁决拆迁补偿方案。
        事实与理由:申请人不服2011年3月15日被申请人所作出的荆房裁字2011第01号行政裁决书的具体行政行为。该裁决书裁决:“一、被申请人被拆除房屋面积为288.5平方米,房屋市场价值补偿金额为669926.9元;二、如被申请人选择产权调换,申请人与被申请人应当按照被拆迁房屋的房地产市场价格计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换的安置房屋的价格,结清产权调换的差价;三、申请人应自本裁决书送达之日起五日内给被申请人提供建筑面积不少于100平方米和临时周转房。如被申请人选择自行过渡的,由申请人按被拆除房屋合法产权面积每平方米第月6元的标准给予过渡费补助;四、房屋拆迁补助费按荆州市房产管理局《关于中心城区房屋拆迁补助费的试行标准》(荆房产文[2007]24号)实行;五、被申请人自本裁决书送达之日起十日内必须将被拆除房屋腾空交申请人拆除。”申请人认为该裁决书缺乏事实依据和法律依据,理由如下:
        一、 被申请人对被拆迁房屋事实认定不清,颁发《房屋拆迁许可证》不合法,应属无效,作出的裁决缺乏事实依据和法律依据。
        被拆迁房屋为集体土地,裁决书中仅称该房屋权证载明使用性质为住宅,对该房屋的土地性质并未明确。根据法律规定,按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定拆迁房屋,必须将土地性质转为国有土地。本案若是按国有土地拆迁,被申请人与第三人均未能提供该案房屋土地已征收为国有土地及相关的法律批准文件、征地补偿文件。因此,在缺乏征地手续,被拆迁房屋缺乏国有土地使用权批准文件的情况下,被申请人向第三人颁发《房屋拆迁许可证》的具体行政行为严重违法,应属无效,在此基础上作出的房屋拆迁行政裁决缺乏事实依据。
        二、 评估报告存在严重违法问题,不能作为裁决的依据。对被拆迁房屋及附属设施、装饰装修面积及价值应重新评估。
        1、评估机构产生不合法。根据2003年12月1日建设部颁发《城市房屋拆迁估价引导意见》第六条第一款规定:市县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构,供拆迁当事人选择。而本条第二款规定:拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。根据法律的一般原理拆迁当事人包括拆迁人和被拆迁人。本案第三人提供的证据,无法证明本案申请人依法行使了作为被拆迁人进行投票或者抽签等方式选择拆迁估价机构的权利,也就是说,在本案中第三人自行指定荆州市中晟房地产估价有限企业作为评估机构,完全剥夺了申请人对估价机构的选择权。
        2、没有技术报告只有结果报告。房地产估价规范明确指出,房屋评估报告包括技术报告和结果报告,此评估报告不符合此法定的形式要件,因为没有技术报告,也就无法得知本案诉争房屋时按照什么方法进行评估的,而所谓的专家鉴定委员会同样对于评估技术报告只字不提,这样的评估报告当然可以推定没有法律效力。
        3、被采信作为裁决凭据的评估报告未依法按照市场评估价格确定。《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条明确规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定”。《荆州站片区建设宣传册》中也明确承诺“片区内村民房屋拆迁补偿按市场价折算”。而该评估报告称“选用市场法和重置成本法作为本次主体的基本方法”。评估结果明显低于该地段房屋的市场价值,同时房屋附属物及装饰装修评估价值也明显低于市场价值。
        4、估价报告中明确载明,评估结果的有效期为作出报告之日(2010年6月3日)起六个月。而裁决书作出时已超过评估报告的有效期。
        三、荆房裁字2011第01号行政裁决书在申请人申请复议期间不应实行拆迁。如上所述,第三人不具备获得《房屋拆迁许可证》的法定条件,评估报告不合法,导致该裁决书严重缺乏事实依据,同时也违反法律规定,如此明显应当撤销的裁决书依法不应作为实行拆迁的依据。本案被拆迁房屋所属的土地为集体土地,不应适用《城市房屋拆迁管理条例》。针对集体土地的拆迁,中央纪、监察部于2011年3月发出通知:在《中华人民共和国土地管理法》作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定实行,而《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条明确规定:实施房屋征收应当先补偿、后搬迁,第三十五条规定:即使是沿用原有的规定办理的,政府也不得责成有关部门强制拆迁。
        四、申请人是明白事理,知法守法之人,在第三人申请评估和被告进行行政裁决的程序中,申请人都给予了配合,并提出了裁决第三人向申请人补偿人民币88万元并在本组范围内为申请人提供一处宅基地的合理要求。申请人是根据申请人的房屋区位、用途、面积、附属物及装饰装修的具体情况,结合同地段房屋市场价值和装饰装修的市场价格提出补偿人民币88万元的请求的,事实上该88万元的请求还是低于市场价的。同时,申请人要求在本组范围内为申请人提供一处宅基地,是依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定,申请人作为荆北村四组的村民,按照法律规定应拥有处宅基地。同时,根据《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》第七条规定:严禁盲目大拆大建和强迫农民住高楼;涉及农村拆迁安置的新居建设,要为农民提供多种建房;敬重农民意愿。火车站片区的拆迁时,拆迁方均为拆迁户提供了宅基地。而且,荆北村四组为申请人提供宅基地现实可行。因此,申请人要求补偿人民币88万元并提供一处宅基地是合情合理合法的。
        五、申请人提请公开进行复议程序。为正确查明事实,并切实保证申请人的申辩权利,申请人特根据《行政复议法》第二十二条之规定,要求复议程序公开进行,而非采取书面审理。
        六、申请人夫妻辛辛苦苦大半辈子才得以拥有现在这一处院落,原本打算在此处安度余生,没想到花甲之年又要经历重建家园的艰辛。火车站和配套的建设项目是政府工程,也是一项民心工程,只要是合理合法的拆迁补偿,申请人全家肯定理解支撑并配合。但被申请人作出的行政裁决书却没有做到合理合法裁决,也与市政府“以人为本”、“依法依规按程序实施拆迁安置工作”等工作理念相悖,故申请人实在无法接受。
        综上,被申请人作出的荆房裁字2011第01号行政裁决书事实不清,适用法律错误。因此,请求政府撤销被告的违法决定,以维护申请人的合法权益,维护社会稳定。
        此致
敬礼
 
                                                                                                                荆州市人民政府
                                                                                                                申请人:
                                                                                                                2011年5月3日
 
 

 



 



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